近日,公司印发了《中房集团物业资产租赁招商管理指引》,标志着我司物业资产经营管理向专业化、规范化、标准化迈进了一大步。

3月6日,地产集团总经理蒋灿明、总会计师薛四敏、副总经理隋振海一行莅临公司调研指导工作。公司董事长、党委书记张世文,副总经理陆伟强、徐晓东,总会计师苑洪涛,党委副书记、纪委书记周文实,副总经理张宝忠参加了调研交流会。

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今年以来,面对公司自有可经营性物业资产数量不大、物业分散,单体或成片有规模的物业有限,物业业态复杂、优质物业少,多数物业建设年代久远、配套设施陈旧,部分物业所处市场大环境较差、物业资产价值偏低等不利情况,公司上下齐心协力,深入挖掘资产价值,全力提高现有物业资产经营水平。3月份以来,公司对所属物业资产进行了系统梳理和分析,提出挖潜增效思路和实施方案,并采用市场化的竞争手段甄选客户,2018年新签物业租金收益提升10%以上,全年运营质效成效显着。

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地产行业这一年钱难借,房难卖是普遍共识,但大佬们都说行业还有十几年的发展红利。

在提升效益的同时,公司认真总结和吸收物业资产租赁管理中的经验,广泛征求意见,制定和印发了《中房集团物业资产租赁招商管理指引》,实现招商租赁过程可视、可溯、可控,提升了公司物业资产管理的精细化水平,形成了标准化流程,实现了物业资产经营水平上台阶,为公司转型升级奠定了发展基础。

蒋灿明对公司2019年度工作安排及发展态势予以充分肯定。他表示,中房集团作为地产集团保障性政策性住房业务开发平台、资产经营和物业运营管理服务平台,在土地一级开发、政策性住房业务、资产经营、物业运营管理等方面肩负着重要使命,地产集团将大力支持中房集团的发展。对下一步工作,蒋灿明提出了三点要求:一要全面贯彻落实中交集团和地产集团“334”工程各项工作部署,特别是要通过实现全成本核算的准确性和建立全面绩效考核体系,快速提升基础管理的有效性。二要结合地产集团“双百行动”继续抓好国企深化改革等重点工作,在实现自身发展的同时,做地产集团推动“双百行动”综合改革的尖兵。三要抓住历史机遇主动作为谋发展,按照新定位的发展平台要求,把握差异化发展原则,全力做好挖潜和去化,加快现有项目突破,积极拓展新业务、新项目,为地产集团高质量发展增添更大助力。

不过他们的动作却很诚实的开始布局地产以外的多元业务如长租公寓、购物中心、产业园区、物流地产等等,这些被冠以存量的统一称号。

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且据估算,这个市场价值万亿,场内人头攒动。但现实问题是,这个市场跟开发的短平快迥然不同,看起来诱人,想吃上这口食,没个绣花功夫也白搭,而且现在就有三大难题摆在万亿大蛋糕面前。

张世文代表公司党委和领导班子,对地产集团领导班子的亲切关怀和大力支持表示感谢。他表示,中房集团全体员工一定会同心协力、砥砺奋进,不辜负上级领导对中房集团的期望。他相信,只要全体中房人持续不断地努力和付出,就一定会取得更大的成绩,为中交房地产板块的发展贡献更大的力量。

三大难题:资产盘不清、

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资产管理粗放、资产退出有难题

会上,徐晓东从公司当前发展战略、年度经营任务目标、重难点工作推进方案、“334”工程实施方案等七个方面对公司2019年度经营目标及重点工作进行了汇报,并提出了工作建议。地产集团相关业务负责人与公司领导班子成员结合各自分管工作开展了交流。

一、资产形态多样,数据统计口径不一致,出现数据打架,导致资产情况不明

地产集团总经理助理孙卫东、副总会计师陈玲、战略发展部总经理林雪洁、投资管理部总经理沈军、项目管理部总经理周风斌、房地产研究院副院长刘玉峰及运营管理部相关人员参加了调研。公司总助、副总师、各部室主要负责人参加了调研交流会。

很多房企早些年因自持要求,或主动或被动的持有一些资产。近几年,存量蓝海海域渐宽,长租公寓、购物中心、写字楼等多元化布局成为选择。综合来看,整个地产行业的存量资产规模不断扩大。

但大规模的同时,一些房企搞不清楚自己有多少资产,也不了解资产的现状,这种问题在国企身上尤其严重,因为国企的资产权属较为复杂。比如某国企2017各类经营资产约40万方,非经营资产约160万方,这里只能看出这个资产的概况。

另外一些指标数据统计时,统计口径不一致,出现数据打架,以面积为例,会出现报批面积、施工面积、产权面积、建筑面积和计租面积等各种面积统计口径,这样会导致不同报表间的数据经常“打架”,资产都搞不清楚,管理情况可想而知。

二、业务经营管理粗放,NOI得不到提升

资产弄不清之外,存量业务的经营管理也比较粗放,因为房企习惯于短平快的开发节奏,存量这类长周期的绣花活,很多企业静不下心来精雕细琢。

而这种粗放管理的结果直接体现在了财务业绩上,明源君精算了20多家房企2014年-2018年的商业地产资产回报率,最终发现他们的资产回报率逐年降低。

图片来源:明源地产研究院

那么具体粗放管理是指什么了?首先要弄明白存量资产管理一定是连环动作,持有后的招商管理、租赁管理、物业管理、财务管理是关键环节,但是目前这些环节的管理均比较初级和粗散。

以招商管理为例,相比于开发卖房,客户线索直接线上化,随时可追踪,状态可知。而招商工作中,很多客户追踪都是人工手动操作,很容易出现客户重叠、遗漏,客户状态不可知的情况。

而这一切的管理低效直接影响招商工作的有序进行,最终影响物业的出租情况,这些看似微小的环节,一环扣一环,最终会直接影响整个资产的NOI。

三、缺乏资本市场估值逻辑,退出有难题

房开做住宅,房子的定价跟周边住宅的价格密切相关。而资产到了资本市场上,资本方主要根据NOI、EBITDA等指标倒推资产估值。

所以这两种不同频的估值方式,导致房开资产退出时,会有一些不适应,影响交易通畅性,资产去化存在难度。

比如明源君之前在交流中,某大佬表示自己最近在卖资产,但是跟资本机构谈了好几轮谈不拢。细问原因,才知道他是以周边物业的价格估值资产价格,但是资本机构则是根据资产本身的净运营收入进行估值,所以两者多次谈不拢。

土地资产下全场,新的万亿市场!房企想分意气风发杯羹,必需过3关澳门新萄京9820。说了这些问题,肯定有人会说,这些问题很难搞定呀,也不是一朝一夕的事情,明源君非常同意这个观点。但当我们发现这些传统的方法无法有效解决传统问题时,换个思路,借助数字化管理手段或许是个有效的尝试。

建立数字化档案,统一数据统计口径

做到资产有数

弄清资产才能顺利精细化管理,所以存量资管的第一步就是弄清资产情况。如何借用数字化实现了?

明源云资管的方法是先建立资产数字化档案。考虑到每个企业留存的存量资产并非单一业态,一般包括写字楼、创意空间、产业园区、底商、购物中心等。且每一业态均有其独特的业务特点,从经营模式看,有租售并举、长租短租、代租代管等,种类繁杂。